第1回
賃貸併用住宅で失敗しないためには？
特徴からわかる成功の秘訣を紹介

【１】賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅は、1つの建物の中にオーナー自身が住む居住スペースと、第三者に貸し出す賃貸スペースを持つ住宅です。一般的には一戸建てを1階と2階で分けるタイプが多く、将来的には二世帯住宅としても利用できます。マンションタイプであれば、1室をオーナー住居とする場合もあります。賃貸スペースを第三者に貸し出すことによって家賃収入を得られるため、家賃収入からローンの返済ができる点は魅力的です。賃貸スペースの部屋数が多いほど家賃収入も増えますが、その分、建築費が高額になったり、管理が大変になったりと注意点もあります。

【２】賃貸併用住宅の間取り

賃貸併用住宅には、主に2つの間取りパターンがあります。1階が自宅、2階が賃貸スペース（1階と2階が逆のパターンもあり）の横割りタイプは、ワンフロアで生活ができるため高齢になっても住みやすいのが特徴で、1階をオーナー住居にすれば庭も利用できます。2階をオーナー住居にした場合は、日当たりや眺望が良くなるため暮らしやすさを感じられるでしょう。

一方、自宅と賃貸スペースを左右に配置し、どちらにも1階と2階がある縦割りタイプは、オーナーと入居者との騒音問題に対して比較的安心感がありますが、双方に階段を設けなければならず、空間ロスや費用アップが懸念されます。

どちらのタイプにもメリット・デメリットがあるため、それぞれしっかり把握して比較検討しましょう。

【３】賃貸併用住宅のメリット・デメリット

ここからは、賃貸併用住宅にすることで得られるメリットや、リスクになりやすいデメリットについて紹介します。どちらも把握しておくことで、良い点を生かしたり悪い点は対策が取りやすくなったりして快適な住まいにするために役立つでしょう。ここからは、賃貸併用住宅にすることで得られるメリットや、リスクになりやすいデメリットについて紹介します。どちらも把握しておくことで、良い点を生かしたり悪い点は対策が取りやすくなったりして快適な住まいにするために役立つでしょう。

[３-１]メリット

賃貸併用住宅のメリットとして、主に次の3つが挙げられます。

①家賃収入を得られる

家賃収入を得られることは、賃貸併用住宅を選択する大きなメリットの一つです。家賃収入によって月々の住宅ローンの返済を賄うこともできます。ただし、継続して家賃収入を得るためには、空室期間をできる限りなくすよう管理の工夫が必要です。専門家のアドバイスなども参考にしながら、対策を検討しておくと良いでしょう。

②住宅ローンとして融資を受けられる

投資用物件を購入する場合に利用するアパートローンは、金利が高く融資期間も短いため、住宅ローンに比べて月々の返済が高くなってしまいます。しかし、賃貸併用住宅はオーナーの自己居住部分があるため、一定の要件を満たせば住宅ローンの利用が可能です。住宅ローン控除の適用も受けられるため、金銭面でのメリットは大きいといえるでしょう。

③節税効果が期待できる

賃貸併用住宅は自宅のため、住宅用地の特例によって固定資産税の軽減が可能になります。また相続が発生する場合の相続税も、賃貸部分の評価額が自宅部分より低く計算されるため、通常の一戸建てよりも相続税が安くなる傾向にあります。さらに、賃貸経営を行っていることで、建物の減価償却費や修繕費などの経費計上が可能になることもうれしいポイントです。

[３-２]デメリット

注意しておきたい賃貸併用住宅のデメリットには、次の3つが挙げられます。

①ローンの借入額が通常の一戸建てより高い

オーナーの自己居住スペースに加えて賃貸スペースも設けるため、通常の一戸建てよりも建物が大きくなる傾向にあります。そのため、土地・建物どちらも高額になりやすく、ローンの借入額が増えることで利息も上がることはデメリットの一つです。資金に余裕がないと、そもそも賃貸併用住宅の購入や建築は難しくなるでしょう。

②入居者とオーナーの距離が近すぎる

入居者とオーナーの距離が近すぎると、お互いに気を遣うことが多くなりストレスに感じるかもしれません。何かあった場合に気軽に相談できたり、コミュニケーションが取りやすかったりする点では安心ですが、騒音トラブルなどデリケートな問題が発生した場合には住み心地に影響することも考えられます。対策として、オーナーの居住スペースと賃貸スペースの入り口を分けたり、目隠しを設置したりするなどお互いのプライバシーを守りつつ、適度な距離感を保てるよう設計から配慮することが大切です。

③売却しづらい

賃貸併用住宅は、一般的なマイホームの購入を希望する方や、投資用物件の購入を希望する方からの需要が低く、売却に時間がかかりやすくなっています。マイホーム購入希望者は、居住面積が減ってしまうことや購入金額が高くなってしまうこと、賃貸部分の活用が難しいと感じる、などの理由で賃貸併用住宅を選びにくいのが現状です。

また、投資用物件の購入希望者の場合、自己居住を考えていないうえにオーナー居住のスペースが空室になりやすいなどの理由から、実質利回りが低くなり、思うように収益を得られないだろうという考えが多い傾向にあります。売却の際は、スケジュールに余裕をみておきましょう。

【４】賃貸併用住宅で後悔しないための3つのポイント

賃貸併用住宅には、多くの魅力がある一方でリスクになりやすいデメリットもあるため、実際に建てたものの後悔したという方もいるかもしれません。しかし、ここで紹介するポイントを押さえておけば、賃貸併用住宅を建てても安心して快適に住み続けられる可能性が高くなります。以下の3つのポイントをしっかり把握しておきましょう。

[４-１]収支計画を立てておく

賃貸経営を行う賃貸併用住宅を建てる場合は、建築費や住宅ローンの返済などを含めた「長期的な収支シミュレーション」を事前にしておくことが重要です。購入エリアや周辺環境、家賃相場などを考慮し、適切な家賃設定をするのはもちろん、リスクも考慮したうえで無理のない返済計画を立てましょう。現実的な長期の収支計画を立てれば、後々返済に苦しまず長く安心して暮らせるでしょう。

[４-２]賃貸部分は入居者ニーズを満たした間取りにする

賃貸併用住宅では賃貸経営を行う必要があるため、安定した家賃収入を得るためにも空室期間をできる限り減らす工夫が必要です。高い入居率を保つためには、入居者ニーズを満たした間取りや設備にするようにしましょう。室内の内装や設備だけでなく、外観のデザインなどにも気を配ると、より入居者に好まれる物件になります。

[４-３]プライバシーを考慮した設計にする

前述したように、オーナーと入居者の距離が近いことはメリットでもありますが、お互いにストレスを感じてしまう要因の一つにもなり得ます。同じ建物内に住むという意味では、特に一戸建ての賃貸併用住宅は注意が必要です。具体的には、防音対策や目隠しの設置、オーナーと入居者とで入り口を分けるなどプライバシーを考慮した設計、駐車場や郵便受けを分けることも考慮しておきましょう。

【５】まとめ　賃貸併用住宅で快適な家づくりを実現しよう

賃貸併用住宅は、上述したようにメリット・デメリットがいずれもありますが、自宅の購入（建築）とともに家賃収入が得られる点ではメリットが大きいと感じる方が多いのではないでしょうか。

駒沢公園ハウジングギャラリーには、世田谷区を中心に港区、渋谷区、杉並区、目黒区などの土地に強く、賃貸併用住宅の建築ノウハウを持つハウスメーカーが多数出展しています。賃貸併用住宅の建築にあたって不安を抱える方も、来場していただくことで課題を解決できるでしょう。賃貸併用住宅に興味のある方は、ぜひ一度足を運んでみてください。

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