第6回
注文住宅づくりに適した渋谷区の魅力！
住環境や向いている立地を紹介

【１】渋谷区の基本情報

渋谷区は、東京23区の南西寄りに位置する面積15.11㎡、人口約23万人（2023年10月時点）の街です。渋谷・原宿といった若者ファッションのお店や商業施設が集まるエリアで、日本の流行の中心という都会的なイメージが強いですが、広尾・代官山のような落ち着いた雰囲気の街や豊かな緑に隣接した閑静な住宅街もあります。さらにサービス業、情報通信関連企業、スタートアップ企業などが多く事業所を置き、ビジネスの中心地としての顔も持っています。

【２】渋谷区の住環境

渋谷区はワンルームマンションでも家賃相場が11万～12万円と比較的高いものの、賃貸需要が安定している人気エリアです。ここでは渋谷区の住環境について細かく見てみましょう。

[２-１]治安

渋谷区内では治安が良いエリアと悪いエリアが大きく二分されます。繁華街の多い渋谷駅周辺（道玄坂や宇田川町）は、渋谷区の中でも特に治安面が心配です。夜遅くまで営業している飲食店が多く、万引きや暴行の発生件数が多い傾向にあります。

一方、世田谷区との境に近い大山町・鶯谷町・鉢山町エリアは閑静な住宅街が立ち並ぶ治安の良いエリアです。年間の犯罪発生件数が1桁で、安心して暮らせる街といえるでしょう。

[２-２]交通アクセス

渋谷区の交通アクセスの良さは、区内に多くの鉄道路線が走っていることが主な理由として挙げられます。区内を通る路線は以下のとおりです。

鉄道に限らず、バス路線や高速・幹線道路網も充実しています。交通アクセスの良さは生活の利便性に直結するため、住宅用地の需要・賃貸需要共に高いエリアといえるでしょう。

[２-３]災害

渋谷区にはかつて2本の河川が流れていたため、谷地部分と台地部分で地盤強度が異なります。比較的地盤が安定しているのは、台地部分である大山町や代々木4丁目周辺です。一方、谷地部分に位置する神宮前・西原エリアは地盤が軟弱なため、沈下を防止する基礎補強工事が必要になるでしょう。家を購入する方にとって、災害の少ないエリアを選ぶのは重要なポイントです。事前にハザードマップを確認するようにしましょう。

【３】渋谷区で注文住宅を建てる際の費用相場

渋谷区で注文住宅を建てるといくらくらいかかるのでしょうか。渋谷区は利便性も高く人気があるため、賃貸経営など投資にも向いているエリアといえるでしょう。ここでは、土地代や建築費用の相場、トータルコストについて例を挙げて紹介します。

[３-１]土地の平均坪単価

2023年の渋谷区の土地坪単価は、平均で約1,403万円（公示地価）です。エリア別に見ると、高いエリアの神宮前が約2,725万円、恵比寿が約927万円、低いエリアの西原が約419万円などとなっています。

注文住宅で一般的な20～30坪の土地を購入しようとすると、住みたい街として人気の恵比寿エリアでは1億8,500万～2億7,800万円程度かかることが想定されます。同じ渋谷区内でも、立地条件やエリアによって相場が大きく変動することを理解しておきましょう。

[３-２]建築費用相場

2022年度 フラット35利用者調査によると、注文住宅を建てる際の建築費相場は全国平均が3,717万円です。賃貸併用住宅は、一般的な注文住宅と同程度の土地の広さが確保できれば建築可能で、木造2階建ての場合は坪単価50万～70万円程度が相場とされています。また、収益物件（一棟アパート）の場合は、木造で坪単価60万～100万円程度、鉄骨造・RC造で坪単価80万～130万円程度が建築費用の相場です。

[３-３]トータルコスト

土地坪単価約400万円の大山町エリアで木造住宅を建築する場合のトータルコストは、物件種別ごとで以下のように想定されます。

【４】【用途別】土地の選び方・向いているエリア

住宅建築の際は、建物の用途によって土地の選び方やエリアを考慮しなければなりません。ここでは、「注文住宅」「賃貸併用住宅」「収益物件」に分けて解説していきます。

[４-１]注文住宅の場合

注文住宅を建てる場合は、土地の形状や日当たり、周辺環境などを確認しましょう。注文住宅に向いている住環境が整うエリアとは、住宅周辺にスーパーや公園、病院、学校などが一通り揃い、交通量や人が多すぎず閑静な地であることです。住宅から少し離れた最寄り駅周辺には商業・公共施設があり、交通アクセスが良ければ治安も保たれるうえ、不便に感じることはないでしょう。

渋谷区内でも比較的土地代が安く住宅エリアとして人気なのは、大山町・鴬谷町・針山町エリアなどです。

[４-２]賃貸併用住宅の場合

賃貸併用住宅を建てるのであれば、住環境だけでなく利便性の高さも重視しなければなりません。土地は一般的な戸建て住宅程度の広さでも建築可能で、ファミリーが住みやすい住環境が整い、賃貸需要も見込めるエリアが向いています。初台・幡谷・笹塚エリアは駅前の商店街が発達しており、ファミリー層から暮らしやすい街として人気で、新宿へアクセスしやすいため賃貸需要も高いといえるでしょう。

また賃貸併用住宅は、既に所有している土地活用にも役立ちます。愛着のある場所に住み続けながら家賃収入を得られるほか、空き家・空き地対策にもなるでしょう。

[４-３]収益物件の場合

収益物件を建てる場合、ある程度の土地の広さは確保する必要がありますが、形状や道路に面しているかどうかなどはそこまで重要ではありません。日当たりや間取りなど室内の住み心地よりも、利便性の高さを重視する必要があります。賃貸物件を借りる方の多くは20～30代の学生または社会人です。渋谷・代々木・恵比寿エリアはJRと地下鉄など複数路線が乗り入れており、多方面へのアクセスが良いため人気があります。

また、所有している土地に収益物件を建てることで、地価の高い渋谷区に建築費のみの費用で抑えられるため、家賃も高めに設定して回収でき、費用対効果が高い土地の活用方法といえるでしょう。

【５】理想の住宅建築は土地に合わせた活用を！

流行の最先端というイメージの強い渋谷区ですが、エリアによって住環境が大きく異なるため、建てたい物件の種類や目的に合わせて上手に土地選びをすることが大切です。駒沢公園ハウジングギャラリーには、世田谷区や渋谷区を中心に、港区、目黒区といった人気エリアに強いハウスメーカーが多数出展しています。予算や間取りのご相談も可能なので、ぜひ一度駒沢公園ハウジングギャラリーにお立ち寄りください。

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