マイナス金利導入後の住宅ローン金利の動向とフラット35S金利引き下げ

２．固定金利と変動金利の選び方

住宅ローンを組む際、固定金利にすべきか、変動金利にすべきかで悩む人は多いと思います。一般的には住宅ローン選択の基本は「金利上昇リスクのない固定金利」と考えるべきです。共働きで収入が十分あり、ローンを組んでも毎月しっかり貯蓄もできるという場合や、相続等でまとまったお金が入りそうという場合等で金利上昇リスクが取れる家計（金利が上がって返済額が増えても大丈夫と判断できる家計）であれば「変動金利」を選択する余地がある、という考え方をすればよいでしょう。別の観点から金利の選択を考えてみたいと思います。上で見たフラット35の金利推移のグラフに大手都市銀の変動金利（適用金利）の推移も重ね合わせてみます。グラフを見てわかるように、昔は1％以上あった固定金利と変動金利の金利差が今はだいぶ小さくなっているのが分かります。

※固定金利はフラット35の最低金利（返済期間21年以上、融資率9割以下）、変動金利は大手都市銀の変動金利のうち最優遇金利（最も信用度が高い人に適用する金利）をグラフ化

変動金利のメリットは固定金利に比べて当面の金利が低いということですが、現在はグラフで見たように変動金利と固定金利の金利差は昔よりも縮まっており、変動金利の優位性は小さくなっていると言えます。固定金利と変動金利の金利差を考えると「固定金利」を選択するのが合理的、というケースが増えていると言えます。

3．フラット35Sの金利引き下げ

固定金利を選ぶ際の選択肢の１つが「フラット35」です。そしてフラット35を、一定の条件を満たす住宅の購入に使う場合には「フラット35S」が使え、金利の引き下げを受けることができます。Aプランが使えると、下記のように10年間0.3％の金利引き下げを受けることができます（大手ハウスメーカーで住宅を建てる場合の多くはAプランが使えます）。

フラット35SのAプランが使えるとして、借入額5,000万円（返済期間35年、元利均等返済）の場合どれくらいメリットがあるかを試算したのが次の表です。この例の場合35年の総返済額で約140万円、得になることが分かります。

※金利は2016年7月の金利

固定金利を検討する場合、フラット35Sには金利引き下げがある、ということは覚えておきたいですね。なお、固定金利を選ぶ際にはフラット35Sが必ずしも最も有利になるというわけではなく、他の商品との比較が必要だということには注意していただければと思います。またフラット35Sの金利引き下げは2017年3月末までの申込受付分に適用されますが、予算金額に達した場合受付が前倒しで終了する可能性もあるのでこちらも注意しておきましょう。