第13回

環状八号線
「砧公園(用賀)・上野毛」で
暮らす・貸す住まい

環状第8号線(環八)の瀬田交差点付近は、東名高速と第三京浜に挟まれ、日本のモータリゼーションにとって重要な場所です。そのため渋滞することも多いですが、周辺には、砧公園(用賀)や上野毛など、緑豊かで芸術や遺産に溢れ、魅力ある住宅地が広がっています。今回は、このエリアの地域の魅力や歴史と不動産動向について紹介します。

ここがポイント
  • 駅から砧公園までは用賀プロムナードが案内。道中は芸術で溢れ、世田谷美術館へと続く。
  • 上野毛は国分寺崖線の上に位置し、崖は田園調布まで続く。崖地には野毛古墳群がある。
  • 環八奥の住宅地域の地価は、鉄道の駅の評価や、その利便性で価格差が生じている。
  • 周辺の賃貸住宅は圧倒的に鉄道の周辺にある。価格は、区平均値より広いタイプは高い。

1.世田谷区内の環八周辺は、日本のモータリゼーションにとって重要な場所。

環状第8号線は、羽田空港(大田区)を起点とし、世田谷区、杉並区などを経て、北区赤羽付近に至るまでの44.2kmの道路です。通称「カンパチ(環八)」。この全線開通は2006年ですが、本格着工から約50年、旧東京市の構想からは約80年もの歳月を要しました。

環八は都道です(一部国道と重複)。都内には1~7号の環状道路もあります。ほかの環状道路との違いは、環八が東京から放射線状に伸びる各高速道路のインターチェンジ(IC)と接するために、平日だけでなく休日にも混雑することです。特に、東名と第三京浜に挟まれている瀬田(国道246号との)交差点付近は、渋滞の名所です。

瀬田交差点付近は、それでも環八のなかで早くから拡幅整備された場所であり、交差点から第三京浜ICまでは国道466号との重複区間です。それだけ世田谷区内の環八周辺は、日本のモータリゼーションにとって重要な場所と考えられます。

2.環八奥の住宅地域の地価は、鉄道の駅の評価や、その利便性で価格差が生じている。

瀬田交差点から北上して東名高速の東京ICを超えると、左側に緑豊かな公園が広がります。都立砧公園です。東京ドーム8個分に相当する広大な公園には、野球場などの運動施設だけでなく、世田谷区立の美術館もあります。

砧公園の最寄駅は東急田園都市線の用賀駅です。駅から公園までは、用賀プロムナードと呼ばれる道路に案内されて迷うことはありません。道中は芸術で溢れていて、公園までの時間を忘れさせ、世田谷美術館へ向かう気持ちを高揚させてくれます。

環八から東西に少し入ると住宅地が形成されています。その地価は、同様の住宅街区が形成されていれば、鉄道の最寄り駅の評価や、駅からの距離、商業施設などの利便性で価格差が生じています。また、二子玉川を除いて、多摩川に向かうと価格が下がる傾向にあります。

世田谷区の都市計画資料に追記しています。

  • ※1 国土交通省の公示価格(*印)および、東京都の基準地価からグラフを作成しています。
  • ※2 住所は公示地(*印)、基準値の所在を示し、丁目と番地まで表示しています。
  • ※3 住所後ろの()内は、都市計画法の用途地域を略して表示しています。
    1低専=第一種低層住居専用地域。低層住宅の良好な住環境を守るための地域。

3.環八周辺の賃貸住宅は圧倒的に鉄道の周辺にある。ファミリー向けが区平均値より高い。

瀬田交差点から反対に1km南下すると、東急大井町線の上野毛駅があります。上野毛駅の西方には五島美術館があります。東急電鉄をはじめ、現在の私鉄の基礎を作り上げた五島慶太が、自らの財力で集めた美術品が展示保管されています。

上野毛駅から多摩川へ向かうと急な下り坂です。ノゲは崖を意味します。国分寺崖線に含まれ、田園調布まで続いています。この崖地には野毛古墳群を構成する古墳が数多くあります。隣接の荏原台、田園調布の古墳群と併せて、築造年代は5世紀前半~6世紀とされています。

環八周辺の賃貸住宅は圧倒的に鉄道の周辺にあります。また、完成された住宅街の中にあり、二子玉川にも近いので、単身よりはファミリー層に需要があるエリアです。そのため賃料は、世田谷区の平均値より、1Rから2DKの狭いタイプは低額に、2LDK以上の広いタイプは高額に設定されています。

住環境の整った世田谷区の環八周辺は、自動車を利用して家族とレジャーにでかける方には、高速道路へのアクセスに便利なエリアです。住宅の購入をご検討の方だけでなく、賃貸併用住宅などへの建て替えをお考えの方にも、道路の利便性は入居者のニーズのひとつに加えることができます。そうしたニーズについても、住宅展示場の担当者と相談すると良いでしょう。

※4 世田谷区の平均値は、不動産情報サイトアットホームの家賃相場から、それ以外の地域は、2018年2月6日現在で(公財)東日本不動産流通機構レインズに募集掲載中の物件データから、グラフを作成しています。

筆者:安食 正秀 (相続アドバイザー協議会R認定会員 上級アドバイザー)

1963年東京生まれ、立教大学経済学部卒。
2006年7月、株式会社アセット・アドバイザーを設立。財産を次世代に承継することを最優先に、顧客の不動産の全体像を把握し、様々な視点から不動産の相続対策の立案、問題解決および実務支援を行う。夕刊フジで「激変!相続税に備える」を連載。
2016年1月千葉テレビに出演。首都圏を中心にセミナーや執筆など人気講師として活躍中。

©2018 Next Eyes.co.Ltd
本記事はネクスト・アイズ(株)が記事提供しています。
本記事に掲載しているテキスト及び画像の無断転載を禁じます。

12/15(土)~1/6(日)まで、システムを停止しております。

上記期間中にモデルハウスの見学及びカタログ請求をご希望の方は、各モデルハウスにお問い合わせください。

尚、各モデルハウスによって年末年始の休業日が異なりますので、ご了承ください。