世田谷で考える賃貸経営。求められる賃貸住宅ニーズ２

１．賃貸住宅（不動産）は、評価額が現金より低くなり相続税を減らす効果がある

賃貸住宅を建てると相続税対策になります。それは、相続税が亡くなった方の遺産の評価額に対して課税される税であるのに対して、賃貸住宅の建設が、その遺産の評価額を減らす効果があるからです。その効果は、次の三つの要素から成り立っています。

一つ目は、現金はその額面通りに遺産に加算されるのに対して、不動産は取引される価格より少額で評価されて遺産に加算されます。土地は前面道路につけられた路線価で計算されますが、その路線価は市場価格の約80％程度であると言われています。また、建物は固定資産税評価額を加算しますが、建物の評価額は建築費の50～60％程度になると言われています。二つ目は、賃貸住宅特有の評価減があることです。土地は貸家建付地（※）として、その土地の借地権割合（住宅地の借地権は60％や70％が多い）と借家権割合（一律30％）を乗じた割合が、建物は借家権割合を乗じた割合が、各々の評価額から差し引かれます。ただし、賃貸住宅に長期にわたり空室がある場合は、その空室の割合（図表①の賃貸割合＝空室の数/賃貸住宅の数）分の減額はできません。

前記の二つを例えると、2億円の現金のうち、1億円で売買される土地を購入し、残りの1億円で賃貸住宅を建設したケースでは、土地の評価額が6,560万円（1億×80％×（1-60％×30％））に、建物の評価額が3,500万円（1億×50％×（1-30％））になる可能性があります。その評価額の合計は約1億円となります。つまり、遺産が現金であるときの相続税より、その現金で賃貸住宅を建てて（不動産に置き換えて）、評価額を下げたときの相続税のほうが、少ない税額となるのです。

三つ目は、賃貸住宅を建設する際に、金融機関から借入をすれば、その借入金の元本は遺産から差し引くことができます。実際には、新たに建設された賃貸住宅の評価額分は遺産が増えますが、前記の理由で建物の評価額は少なくなっていますので、借入金の元本との差額分が遺産から差し引けることになるのです。

図表① ：賃貸住宅の建設による相続税の土地建物評価減のイメージ

２．長期に安定した事業を経営する必要がある

しかしながら、前記のような節税効果があるからといって、すぐに賃貸住宅の建設を始めてはなりません。一般的に賃貸住宅の建設には多額の借入金が伴います。その借入金は賃料収入から返済しますが、その返済期間は、インフレのない現在の日本では30年前後と長期にわたります。そのため、事業化する賃貸住宅が長期に安定した事業であるか、経営的な観点から捉えなければならないのです。

そのため、賃貸住宅の建設は以下の手順で進めるとよいでしょう。①計画地周辺の市場動向の調査、②計画地に建築可能な建物と概算工事価格の確認、③賃貸事業の採算性の確認、④金融機関との事前相談、⑤相続税効果の確認と相続対策、⑥賃貸住宅の建設会社の選定（工事請負契約の締結）、⑦賃貸管理会社の選定、⑧金融機関との金銭消費貸借契約、⑨計画建物の建築確認等の許認可取得、⑩建物建設工事の着手、⑪入居者募集、⑫建物完成引渡・賃貸事業開始。
⑥の建設会社を選ぶポイントは、その判断基準で工事の価格に目が向きがちです。しかし、賃貸住宅事業は、建物が完成した後の長期に安定した事業継続が重要です。そのためには、建物完成後のメンテナンスを含めたアフターフォローがしっかりできる建設会社を選ぶことです。

3． 入居者ニーズの把握と長期事業収支を複数確認する

賃貸住宅の事業計画を検討する際には、市場調査はとても重要です。なぜなら、賃貸住宅を建設しようとする土地で、そこに住みたいと考える入居者のニーズは、エリアによって異なるからです。同じ世田谷区でも東のエリアは、単身者や結婚していても子どもがいないディンクスと呼ばれる世帯が、生活の利便性を重視して入居を好む傾向があります。これに対して西のエリアは、ファミリー世帯が、子どもや家族の生活の環境を重視して入居を好む傾向があります。これらの入居者ニーズに合わせた賃貸面積や間取りはまったく異なります。市場調査は、これから建設する賃貸住宅へ住もうと思う入居者ニーズを把握するための、とても重要な手順です。
その市場調査をもとに、もうひとつ大切なことが、計画する賃貸住宅の事業性を確認することです。その事業性を確認する書類が長期事業収支計画書です。賃貸事業において、ローンを完済するまでの期間、毎年の賃料収入から管理費や固定資産税などの経費とローンの返済や所得税等の支払いをした後に、毎年キャッシュフローが幾らくらい残るか計算した書類です。この長期事業収支は、賃料が高く建設費等の総事業費が少なければ、キャッシュフローが多く残り、賃料が低く総事業費が大きければ、キャッシュフローが少なくなってしまいます。この長期事業収支計画書を使って実践してほしいことは、長期事業収支を複数計算し、それを一覧表にして比較してみることです。そうすれば、賃貸住宅の事業化が可能な賃料収入と総事業費のバランスがひと目で確認できますし、目標とすべき賃料収入と総事業費のバランスも確認できるからです。

入居者ニーズを把握する方法や、長期事業収支計算書の賃料や建設費などの条件設定は、住宅展示場にある実績豊富なハウスメーカー担当者や、専門家に相談すると良いでしょう。

図表③：長期事業収支計算書の比較検討イメージ