建ぺい率と容積率

建築基準法は「建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資すること」を目的に制定された法律です。この法律により、自分の土地であっても建築できる住宅が制限されています。また、都市計画法により用途地域が定められており、自分の土地が属する地域により建築可能な建物が制限されています。地域によっては住宅の建築ができない場合もありますので、土地購入時には注意が必要です。今回は「用途地域別の規制」についてご説明します。

敷地の広さに対して建築できる建物の大きさには制限があります。
「建ぺい率」とは敷地面積に対する建築面積の比率で、「容積率」とは敷地面積に対する延床面積の比率のことです。普通はパーセントで表現します。

建ぺい率＝建築面積÷敷地面積
容積率＝延床面積÷敷地面積

それぞれ、用途地域によって制限が定められています。

用途地域に対する建ぺい率と容積率対応表

用途地域	建ぺい率（%）	容積率（%）
第1種低層住居専用地域	30 , 40 , 50 , 60	50 , 60 , 80 , 100 , 150 , 200
第2種低層住居専用地域
第1種中高層住居専用地域		100 , 150 , 200 , 300
第2種中高層住居専用地域
第1種住居専用地域	60	100 , 150 , 200 , 300
第2種住居専用地域
準住居地域
近隣商業地域	80
商業地域		200 , 300 , 400 , 500 , 600 , 700 , 800 , 900 , 1000
準工業地域	60	200 , 300 , 400
工業地域
工業専用地域	住宅建築不可	住宅建築不可

建ぺい率の緩和

角地の場合、前面道路の幅員、道路の角度、道路に接する長さが一定条件整えば、建ぺい率を10％加算できます。（必要規定は市町村により異なります）

容積率の制限

敷地の前面道路の幅員が12ｍ未満の場合、容積率は小さくなります。
用途地域が第1種、2種低層住居専用地域、第1種、2種中高層住宅専用地域、第1種、第2種住居専用地域、準住居専用地域の場合は、道路の幅員（ｍ）に0.4を掛けた割合以下となります。
例えば、容積率が200％の準住居地域で前面道路の幅員が4mの場合
4×0.4＝160%＜200%　よって160%の容積率となります。
それ以外の用途地域の場合は、道路の幅員（m）に0.6を掛けた割合以下になります。

地下室の扱い