第9回

建物の高さに関する制限と
道路幅との関係

建築基準法は「建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資すること」を目的に制定された法律です。この法律により、自分の土地であっても建築できる住宅が制限されています。また、都市計画法により用途地域が定められており、自分の土地が属する地域により建築可能な建物が制限されています。地域によっては住宅の建築ができない場合もありますので、土地購入時には注意が必要です。今回は「用途地域別の規制」についてご説明します。

建築基準法は「建築物の敷地、構造、設備及び用途に関する最低の基準を定めて、国民の生命、健康及び財産の保護を図り、もつて公共の福祉の増進に資すること」を目的に制定された法律です。この法律により、自分の土地であっても建築できる住宅が制限されています。また、都市計画法により用途地域が定められており、自分の土地が属する地域により建築可能な建物が制限されています。地域によっては住宅の建築ができない場合もありますので、土地購入時には注意が必要です。今回は「用途地域別の規制」についてご説明します。

建物の高さに関する制限

高さに関する制限には、道路斜線制限、隣地斜線制限、北側斜線制限、絶対高さ制限の4種類がありこのうち最も厳しいものに準じます。これは、前面道路や隣地の日照、採光、通風を確保するために、境界線から一定の勾配内に建物の高さを制限するものです。

道路斜線制限

道路の採光、通風、両側の建物の日照、採光、通風に支障をきたさぬよう、建物の高さを制限したものです。前面道路の反対側の境界から敷地に向かって一定のルールに従い斜線を引き、その斜線の中に建物が収まらなくてはいけません。

【住居系用途地域の場合】

道路の反対側の境界から1:1.25の斜線内

【商業・工業系の用途地域の場合】

道路の反対側の境界から1:1.5の斜線内

建物を後退して建てた場合は、後退距離分が道路境界より
後退し斜線制限が緩和します。角地の場合は、それぞれの
道路から斜線制限を受けます。

隣地斜線制限

隣地の日照、通風、採光に支障をきたさぬよう、建物の高さを制限するものです。

【第1種・2種中高層住居専用地域、第1種・第2種住居専用
地域、準住居専用地域の場合】

隣地境界線に20mの垂直線を引き
その上端から1:1.25の斜線内

【商業・工業系の用途地域の場合】

31mの垂直線を引きその上端から1:2.5の斜線内

北側斜線制限

建物北側の土地の日照を確保するため、建物の高さを制限するものです。第1種・2種低層住居専用地域、第1種・2種中高層住居専用地域の場合に適用を受けます。

【第1種・2種低層住居専用地域の場合】

真北側隣地境界線、または真北側前面道路の反対側の
境界線に5mの垂直線を引きその上端から1:1.25の
斜線内

【第1種・2種中高層住居専用地域の場合】

真北側隣地境界線、または真北側前面道路の反対側の
境界線に10mの垂直線を引きその上端から1:1.25の
斜線内

絶対高さ制限

第1種、2種低層住居専用地域の場合は、建物の高さは10m以内または12m以内と制限されています。

道路幅との関係

建築基準法でいう道路とは、公道、私道を問わず幅員4m以上とされています。敷地が幅員4m以上の道路に最低限2m以上接していなければ建物を建築することはできません。路地状部分は私道ではなく、敷地の一部とされ敷地面積に含めます。

前面道路の幅員が4m未満の場合は、その道路の中心線より2m後退したところを道路境界線とみなします。後退した部分は道路とみなされて敷地内でも建物は建築できません。したがって敷地面積とみなされず、建ぺい率や容積率の計算からも除外されます。

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